Местоположение каждого объекта кадастрового учета должно быть описано в соответствии с требованиями Закона о кадастре. Для земельных участков, зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства местоположение описывается с помощью координат характерных точек границы. Наличие координат позволяет определить местоположение объекта и использовать модель для представления границ земельных участков и контуров зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства (публичная кадастровая карта, кадастровый план территории). По координатам из кадастрового плана территории можно определить взаимное расположение объектов, пересечения.
Для описания местоположения помещения координаты не используются. Сведения о границах помещения содержатся в Государственном кадастре недвижимости в виде файлов в формате .jpeg. Эти файлы представляют собой план этажа, на котором расположено помещение с показанными на нем границами контура помещения, т.е. границами геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен помещения.
Из-за этого невозможно однозначно определить местоположение помещения в здании. Отсюда такие проблемы, как: дублирование в ГКН объектов недвижимости; невозможность определения помещения при государственной регистрации права; увеличение трудоемкости кадастровых работ.
Для решения этих проблем предлагается определять местоположение контура помещений в системе координат здания. Рассмотрим такую возможность и предполагаемую точность определения на примере вновь созданного здания (рисунок).
Для постановки такого здания на учет кадастровый инженер подготавливает технический план здания. Местоположение контура здания (его координаты) определяются в результате геодезических работ. Под контуром здания понимают замкнутую линию, образуемую проекцией внешних границ ограждающих конструкций (стен) здания на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания здания к поверхности земли.
Требования к подготовке технического плана здания не предусматривают подготовку поэтажных планов на комнаты внутри контура здания. Однако в случае постановки на кадастровый учет помещений в здании или образовании части здания (например, под аренду) в состав соответствующего технического плана включается план этажа (части этажа).
План этажа подготавливается на основании проектной документации на здание или на основании чертежа, выполненного кадастровым инженером по результатам обмеров помещений в здании. Так как проектная документация всегда расходится с фактически построенным, в любом случае для постановки на кадастровый учет должны быть выполнены обмеры объекта в натуре. Сейчас измерения внутри зданий и сооружений выполняются относительно угла главного фасада здания. Измеряются только линейные размеры. Чаще всего для этого используются лазерные дальномеры.
Чтобы перевести контур помещения в систему координат здания, нужно совместить характерные точки контуров, например, поворотные точки внешних стен, окна и входные группы, или использовать контуры смежных помещений и помещений общего пользования. Сделать это можно с использованием ГИС или CAD-систем, в которых и сейчас большинство специалистов создает поэтажные планы, являющиеся основой для графической части сведений о местоположении помещений.
Предполагаемая точность определения местоположения помещений в условной системе координат будет складываться из следующих параметров:
- ошибка прибора (точность измерения);
- ошибка, вызванная отклонением линий от прямого угла;
- ошибка положения прибора при измерениях;
- ошибка привязки контура помещения к контуру здания.
Можно получить примерную точность определения, сложив вместе все ошибки. Отметим, что ошибки 1-3 влияют на точность плана этажа и сейчас, когда планы представляют собой растровый документ.
Согласно рекомендациям по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, принятых Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991, приняты следующие допустимые погрешности изменения линий:
- для линий до 1 м ± 1 см (1:100);
- для линий до 6 м ± 3 см (1:150);
- для линий до 12 м ± 5 см (1:200);
- для линий до 24 м ± 8 см (1:300);
- для линий до 100 м ± 30 см (1:400).
Для современных лазерных дальномеров реальные погрешности будут ниже. Так, точность измерения расстояний популярной моделью дальномера Leica Disto D5 составляет ±1 мм на расстояниях 0,5-100 м. Относительные поправки за наклон, рассчитанные по формуле
где S – измеренное расстояние; ν – угол наклона, при отклонении от прямого угла меньше чем на 5° (таблица), будут меньше, чем приведенные в рекомендациях.
Ошибку привязки контура mп помещения к контуру здания можно рассчитать, как ошибку привязки mп растрового изображения в ГИС: где mпр.р – ошибка привязки растрового изображения, пикселы; М – знаменатель масштаба изображения; KИ – качество изображения, точек на дюйм.
При ошибке привязки изображения качеством 300 точек на дюйм, равной пяти пикселам и масштабе изображения 1:200, точность привязки составит 8,5 см.
Рассчитаем точность определения контура помещения при измерении линии длиной 24 м, с использованием лазерного дальномера, с наклоном линии измерения 3°, ошибкой положения прибора ±2 см и точностью привязки изображения пяти пикселов:
где mпр – ошибка прибора (точность измерения); ΔS – ошибка, вызванная отклонением линий от прямого угла; mпол – ошибка положения прибора при измерениях; mпк – ошибка привязки контура помещения к контуру здания.
Например, точность определения контура составила 9,3 см. Такая точность позволяет достоверно идентифицировать помещение по его расположению и автоматически отслеживать грубые пересечения границ помещений. Возможно также идентифицировать части помещения, не огороженные стенами, что позволит описывать части в договорах аренды и осуществлять государственную регистрацию таких договоров. Кроме того, определение координат помещений в системе координат здания может служить основой для создания и ведения многомерного кадастра.