Понятие «мониторинг» означает непрерывное наблюдение за некими объектами, явлениями, процессами. Цель мониторинга — это диагностирование состояния исследуемого объекта (процесса, явления) на предмет его соответствия неким «идеальным» критериям. В нашей стране уже утвердились такие виды мониторинга, как «мониторинг земель», «экологический мониторинг», «мониторинг окружающей среды и прогнозирование чрезвычайных ситуаций». Но российские нормативно-правовые акты содержат сведения и о несостоявшемся виде мониторинга: мониторинге объектов градостроительной деятельности.
Вскоре после принятия первого российского Градостроительного кодекса, в 1999 г. вышло Постановление Правительства российской Федерации за № 271, утверждавшее Положение о ведении государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности. Стоит напомнить, что в соответствии с действовавшим на тот период времени Градостроительным кодексом, объектами градостроительной деятельности (ОГД), помимо территорий субъектов РФ, муниципальных образований, являлись также объекты недвижимости и их комплексы в границах поселений и на межселенных территориях.
Непосредственно мониторингу ОГД была посвящена глава IV Положения, в которой указывалось, что мониторинг ведется в отношении объектов путем статистической и аналитической обработки сведений, полученных из градостроительной, строительной, землеустроительной, проектной, нормативной документации и сведений из отраслевых мониторинговых систем. Следует отметить, что осуществление статистической и аналитической обработки такого гигантского массива весьма разнородных данных невозможно без хорошо проработанной методики, на необходимость создания и утверждения которой указывал п. 4 Положения, в соответствии с которым такая работа возлагалась на Государственный комитет РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике. Однако автору не удалось обнаружить текста данной методики, а также установить сам факт её существования. Автор допускает, что текст методики мог иметься в службах, осуществлявших ведение градостроительного кадастра, под грифом «для служебного пользования» и недоступен для широкого круга лиц.
После введения в действие в конце 2004 г. нового Градостроительного кодекса, в котором понятие «градостроительный кадастр» было заменено «информационным обеспечением градостроительной деятельности» (ИСОГД), в 2006 г. Правительство РФ выпустило Постановление № 363, утверждавшее Положение об ИСОГД и отменявшее Положение 1999 г. о градостроительном кадастре и мониторинге ОГД.
В новом Положении ничего не говорится о работах по мониторингу ОГД. Никак не обозначена необходимость мониторинга ОГД и в Градостроительном кодексе. И здесь мы можем наблюдать явный диссонанс с земельным законодательством: в Земельном кодексе имеется статья о государственном мониторинге земель (ст. 67); порядок осуществления государственного мониторинга земель, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, утверждён Приказом Министерства экономического развития (МЭР) № 852 от 26 декабря 2014 г.; мониторингом земель сельскохозяйственного назначения занимается профильное Министерство. Между тем, с 1 января 2013 г. объекты капитального строительства (ОКС) и помещения стали, наряду с земельными участками, объектами кадастровой деятельности; кадастровый учёт ОКС осуществляется согласно Федеральному закону «о государственном кадастре недвижимости».
В этой связи, учитывая ежегодно повышающуюся роль городов в жизни государства, увеличение численности городского населения, а также распространения на сельские районы элементов городского образа жизни, с позиции автора, выглядит вполне логичным постепенно перейти от мониторинга земель к мониторингу объектов недвижимости, включая окси помещения, аналогично тому, как произошёл переход от земельного кадастра к кадастру недвижимости. Для того чтобы сформировать эффективную систему мониторинга объектов недвижимости имеет смысл использовать, в том числе, методы экспертно-оценочного картографирования. Суть данных методов заключается в разработке системы оценочных характеристик для тех или иных объектов, выделении экспертами приоритетных свойств объектов и выставлении оценок, согласовании результатов оценки, отображении этих результатов на тематических картах (подробнее об экспертно-оценочных методах картографирования можно узнать в работе Щербакова В.М. «Экспертно-оценочное ГИС-картографирование», 2011.).
Предлагается разделить систему мониторинга объектов недвижимости на несколько уровней в соответствии с квалификацией работников, сложностью сбора и обработки данных, источникам информации, качественными свойствами объектов, периодичностью сбора данных и проведения оценки.
Уровень 1 (внешнее, поверхностное обследование объекта). Квалификация исполнителей работ по сбору данных: низкая, не требующая специального образования. Квалификация экспертов: среднее специальное образование в сфере строительства, градостроительства, экологии, земельно-имущественных отношений и смежных отраслях, отсутствие учёных степеней и большого опыта работы. Источник информации: внешний вид объекта недвижимости. Способ получения данных: фото- и видеосъёмка, визуальный осмотр. Оценочные характеристики: наличие/отсутствие трещин в стенах ОКС; состояние краски/штукатурки на поверхности ОКС; наличие протечек из трубопроводов; наличие/отсутствие травянистой и древесной растительности на земельных участках; захламлённость земельных участков и проч. Периодичность проведения работ по сбору данных и оценке: ежегодно.
Уровень 2 (частичное обследование объекта). Квалификация исполнителей работ по сбору данных: средняя, требующая знаний и умений работы со специальными средствами/приборами. Квалификация экспертов: высшее образование в сфере строительства, градостроительства, экологии, земельно-имущественных отношений и смежных отраслях; отсутствие учёных степеней; опыт работы в своей отрасли — свыше 10 лет. Источник информации: конструктивные элементы ОКС, почвенное или искусственное покрытие земельных участков. Способ получения данных: взятие проб материалов наружных стен ОКС или выяснение их характеристики неразрушающими методами контроля , проб почв или искусственных покрытий земельного участка (взятые пробы, в дальнейшем, подвергаются лабораторному анализу); элементарное обследование радиационной обстановки путём обхода объекта недвижимости с радиометром, имеющим в качестве чувствительного элемента счётчик Гейгера-Мюллера. При этом пробы берутся (или производится контроль состояния стройматериалов неразрушающими способами) с невысокой плотностью на квадратный метр площади объекта недвижимости либо на территории отдельно взятой части объекта недвижимости. Оценочные характеристики: прочность материалов, составляющих конструктивные элементы; химический и гранулометрический состав почв; уровень износа искусственных покрытий; показатели радиационного фона. Периодичность проведения работ по сбору данных и оценке: один раз в 3-5 лет, в зависимости от площади населённого пункта, численности и плотности населения.
Уровень 3 (полное обследование объекта). Квалификация исполнителей работ по сбору данных: средняя и высокая, требующая знаний и умений работы со специальными средствами/приборами. Квалификация экспертов: высшее образование в сфере строительства, градостроительства, экологии, земельно-имущественных отношений и смежных отраслях; наличие учёных степеней; опыт работы в своей отрасли — свыше 20 лет. Источник информации: конструктивные элементы ОКС, почвенное или искусственное покрытие земельных участков, подстилающие почвы и фундаменты ОКС горные породы, грунты. Способ получения данных: взятие проб материалов наружных стен ОКС или выяснение их характеристики неразрушающими методами контроля; проб почв или искусственных покрытий земельного участка (взятые пробы, в дальнейшем, подвергаются лабораторному анализу); взятие проб грунтов (инженерно-геологические изыскания); исследование проб стройматериалов, почв и грунтов на предмет радиационного фона, их химический и гранулометрический анализ. При этом пробы берутся (или производится контроль состояния стройматериалов неразрушающими способами) с высокой плотностью на квадратный метр площади объекта недвижимости либо и на территории всего объекта недвижимости.
Оценочные характеристики: прочность материалов, составляющих конструктивные элементы; уровень износа искусственных покрытий; показатели состояния грунтов; химический и гранулометрический состав почв, грунтов; показатели радиационного фона конструктивных элементов ОКС, почв, искусственных покрытий. Периодичность проведения работ по сбору данных и оценке: один раз в 5-10 лет (в зависимости от площади населённого пункта, численности и плотности населения).
Оставленные «за скобками» данной статьи вопросы создания хранилищ данных мониторинга объектов недвижимости, отображения результатов мониторинга на цифровых картах и способы такого отображения представляют собой темы для отдельных публикаций.
С.С. Дручинин